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番禺两大新城互补互动 番禺楼市经过了10余年的发展，之前给广州市民的印象就是华南板块、洛溪板块和市桥板块，这仅仅是一个个由大楼盘组成的住宅区，配套也是楼盘内的配套。但随着番禺新城和广州新城“双核引擎”的启动，番禺给人的印象不再是割裂的大楼盘大社区，而是有清晰定位的广州城市副中心。 一方面，番禺新城作为整个番禺的公共服务配套区，将解决了番禺楼市长期以来大楼盘各自为政，但公共配套欠缺的配套发展瓶颈。番禺区区长骆蔚峰表示，番禺新城从功能上划分为三大发展区域：大石、洛浦调整完善区；新客运站为中心的交通运输中心和商贸中心；汉溪、长隆、万博的总部经济CBD商贸区、休闲度假区。其中的大石、洛浦调整完善区，就是专门针对目前华南板块公共服务配套的缺乏而由政府统筹进行开发。 另一方面，以亚运村为核心的广州新城，与已建设了20年的天河新城将并列成为广州未来的两个城市发展中心，其打造“住得舒服、有岭南水乡特色、与大自然结合”三点特色的“宜居”城市中心。 这两个新城揽括了华南板块、洛溪、南浦、市桥南、石楼等未来番禺楼市重点发展区，其市政配套重点投入，交通四通八达。而其各自清晰的定位将使两个新城相互作用、相互促进，拉动整个番禺楼市发展。 “市长+市场”最佳模式出现 作为华南板块缔造者之一的著名房地产策划人王志纲日前接受记者采访说：“在华南板块开发之初开发商问我怎样的启动模式是最好的，我说最佳的模式是‘市长+市场’，也就是政府主导，开发商按市场规律联动开发；次之就是单一的‘市场’；再次之就是单一的‘市长”。于是华南板块当时采取了第二种模式，仅是开发商联动的‘市场’开发。经过了8年的发展，华南板块终于发展到今天的景象。现在，番禺新城和广州新城的出现，政府主导建设的局面出现，楼市无疑进入了‘市长+市场’的最佳开发模式，未来番禺楼市发展前景无限。” 楼市三五年后再升级 骆蔚峰还表示，在番禺新城的打造上，目前万博、长隆、汉溪区域的开发工作已经全面启动了，其建设资金主要通过市场化运作，政府负责做好规划和审批服务。三五年后，番禺新城就会完整地展现在大家面前。而两年后亚运村在广州的举办，也将把广州新城开发带入高潮阶段，并开始逐步推进大广州新城地区的开发。可以预见，三五年时间后，随着两大新城开发的成熟，目前以大盘割据的番禺楼市将会展现出全新的一个面貌，楼盘定位也将走向更高端。 番禺楼市发展三大利好 利好一番禺滨河大道超越“滨江东” 记者日前从番禺区政府了解到，由区基础建设投资管理办负责的，番禺区滨河大道的设计和工程方案已经初步确定，道路的施工工作也将于近日内开工，首期计划在今年年底前完工，到时，江山帝景(论坛像册户型样板间新闻)和星河湾(论坛像册户型样板间新闻)之间的沿江道路将被打通，在滨河大道建成后，这条拥有开阔江景的道路将超越滨江东路，成为广州“新外滩”，一个全新的珠江三角洲滨江豪宅区即将崛起。 据悉，滨河大道总长约十公里，总体规划从星河湾沿江至莲花山旅游区，沿路经过华南新城(论坛像册户型样板间新闻)、江山帝景等各大楼盘，以及规划中占地4800亩的广州国际商品展贸城、广汽集团汽车研发生产基地和生物医药产业园等省市级重点工商项目，为番禺北部地区一条延江东西走向，景观性与交通性结合城市一级的主干道道路。首期开通的星河湾-华南新城-江山帝景段约1公里。 未来，滨河路将建成一条每侧都包括6米人行道和非机动车道、8米宽中央绿化带的双向8车道的宏伟大道。由于历史遗留的原因，市区的滨江东路的道路宽度远不及滨河路，而南面的建筑退缩间距也比不上即将建成的滨河路，加上道路途经的江山帝景、星河湾和华南新城等楼盘都已经对现状的滨河路做出了良好的整饰，因此，番禺的滨河大道，将是一条规划起点比滨江东路更高，也比它更为开阔、美观的道路。 滨河大道首期工程横贯星河湾-华南新城-江山帝景的北部沿江路段，由于这三个楼盘都已经对项目的滨河路段做出整修，因此整体的工程量并不大，主要工程为建设一条跨官塘涌的桥梁，负责该道路设计的相关负责人表示，由于该期工程的道路现状良好，工程量不大，工程的预算不高，使该期工程完全可以在今年年底前完成。业内人士表示，在2003年滨江东路的美化工程完工后，附近楼盘将大大升值。据悉，在海珠区滨江东路江堤改造前，该路段一线江景楼盘售价不到1万元/平方米，而目前该路段江景楼盘售价超过3万元/平方米的价格，升值幅度达到200%以上。而在番禺滨河大道开通后，江山帝景等沿线楼盘将获得更大的升值潜力。 利好二 番禺新城突破番禺楼市发展瓶颈 根据最新的番禺规划，番禺新城将从原来的万博——长隆——汉溪地区进一步扩展，涵盖目前的洛溪、华南两大番禺楼市热点板块。番禺区发改局副局长陈裕伟表示，番禺新城其实是个“概念”，新规划的番禺新城将建成整个公共服务配套区，为华南板块提供市政配套设施。 据了解，目前番禺大型楼盘聚集，小区内的生活配套相对完善，但却缺少大型的公共服务配套。而且各个楼盘“各自为政”，配套难以共享。番禺新城建成后，将成为番禺首个大型的公共服务配套区，解决长期以来番禺二十几万新移民的困扰。 对于新规划的出台，番禺楼盘的开发商们都表示这将解决番禺楼市发展的一大瓶颈问题。合生江山帝景楼盘相关负责人表示，新规划的出台再一次显示政府“南拓”、重点建设番禺区的决心，番禺楼市未来发展前景良好。他更表示，随着番禺新城的建成，将有更多人在番禺本地就业，一定程度也能缓解市区到番禺的交通堵塞问题。 利好三 广州新城或与天河看齐 1987年的六届全运会造就了现在繁华的市中心天河区，2010年亚运会将能为番禺带来什么？业内人士纷纷表示，因为亚运会而启动的广州新城，或能让番禺与天河看齐。 广州新城核心区的亚运村目前已经开始建设，而该亚运村83.8507万平方米的住宅在赛后将作为商品房出售，至少可以为市场提供数千套的住宅。这些住宅的居住环境也非常好，更有充足的商业配套和运动配套。不仅如此，包括雅居乐、保利等广州开发商也纷纷在广州新城圈地开发，在亚运会前后陆续推出市场。而随着亚运会的举办，广州新城规划区内交通、商业、酒店等市政配套建设必将有大手笔的投入，再度出现“市长+市场”的开发模式，推动番禺楼市发展。  ■锦绣半岛(论坛像册户型样板间新闻)  ■金海岸花园(论坛像册户型样板间新闻)·梓园  ■祈福新邨  ■广州雅居乐花园(论坛像册户型样板间新闻) 番禺从居住郊区化迈向商业服务郊区化 ——广州市番禺区规划局编研中心主任张志强  “一个国际化城市的拓展规律，是从居住郊区化到产业郊区化，再到商业服务郊区化，现时番禺已经完成了居住郊区化阶段，逐步向产业郊区化及商业服务郊区化迈进，为番禺小区业主提供更舒适更方便的居住地。”日前，广州市番禺区规划局编研中心主任张志强在星河湾（  ■广州星河湾 番禺是珠三角交通枢纽 张志强表示，在规划中番禺已经被定位为小珠三角地区（区别于“9+2”的泛珠三角概念）的交通枢纽。正在启动的广州新客运站（以下简称“新客站”）是武汉-广州、广州-珠海列车的首发站；政府现在更研究考虑把广州-贵阳的快速列车首发站定在新客站。在此意义上，番禺将成为小珠三角的客运中心。 另一方面，番禺正处于小珠三角的核心位置，从番禺出发2个小时车程内将可到达珠三角5个国际机场。另外，番禺还有多条高速路和城市快速路与小珠三角各城市相连，交通四通八达。交通发达将是番禺最大的优势。 城市建设土地仅占30% 市民居住不仅需要便利的交通，更需要良好的生态环境。张志强说：“这两样都能在番禺找到。”他说，番禺除了交通便利外，番禺区政府也大力保护番禺的山水资源，番禺生态环境是良好的。 张志强表示，规划中番禺城市建设土地仅占整个番禺地区的30%，这就意味着番禺的建筑密度和容积率远低于广州市中心城区，居住在这里的市民有更舒适的环境。 向商业服务郊区化迈进 张志强还表示，番禺的商业开发步伐将会越来越快，尤其是番禺新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)规划出台后，番禺商业项目将迅速启动。他说：“番禺从历史的传统角度看，番禺人是经商的，目前我们已经有几个大的商业集中开发区，一个是番禺新城的核心区，番禺新城的核心区的概念是在迎宾路附近，包括目前的锦绣香江(论坛像册户型样板间新闻)（ 他更说，按照国际上大城市拓展的规律而言，首先是居住郊区化，然后是产业郊区化，再就是商业服务郊区化。而根据我们自己的判断，现在的番禺已经完成了居住郊区化，我们就要进行后续的产业链发展和商业服务的发展，不能把番禺只作为居住区，而是作为综合的发展区，让市民安居乐业。 8年番禺楼价升5倍 说起番禺楼价，不少人都能记起2001年，当时任广州市市长的林树森轰动市场的语言：“五年之内，番禺楼价将会上涨50%。”而记者获悉，从2001年至今8年时间里，番禺楼价升了5倍。当时充分看好番禺楼市的林树森看来还是没有想到番禺楼市能有如此大的升值空间。 2001年、2002年，作为番禺楼市的代表华南板块启动，当时星河湾一期销售价格仅4000多元/平方米，锦绣香江洋房最低均价2800元/平方米，南国奥园洋房均价3400元/平方米。而到了今年，星河湾五期星苑均价2.1万元/平方米，锦绣香江山水华府二期均价9000-10000元/平方米，江山帝景（  ■江山帝景 而按番禺整体均价来看，2003年番禺一手住宅均价3740元/平方米，到了2004年已经达到4683元/平方米。而上月番禺一手住宅均价8945元/平方米，是2003年楼价的2.4倍。 关于广州新城 广州新城位于番禺区，大致包括番禺区沙湾水道南岸(论坛像册户型样板间新闻)的东涌镇、鱼窝头镇，以及沙湾水道北面市桥以东的地方，还有石币镇、石楼镇和化龙镇的一部分。北距旧城中心区直线距离约30公里，距大学城约12公里，西临番禺区政府所在地市桥。总用地面积约228平方公里，其中城市建设用地面积约148平方公里。规划中，广州新城和已建设了20年的天河新城并列成为广州未来的两个城市发展中心。广州新城将规划容纳100万人口居住，并计划在这里打造“住得舒服、有岭南水乡特色、与大自然结合”三点特色的“宜居”城市品牌。 关于番禺新城 就具体范围而言，番禺新城位于“华南板块”中心，周边聚集了广州各大知名楼盘，东北侧为广州大学城，东南方为规划的广州新城，南边是发展较为成熟的番禺老城区，西邻佛山顺德、南海两区，处于广州市南部各个新功能区交会的中心。该地区地跨洛浦、大石、钟村、南村4镇（街），地铁二号线延长线、3号线以及即将动工的7号线贯穿其中。 在功能划分方面，番禺新城将划分为三大发展区域：一是大石、洛浦调整完善区，对这个区域我们主要是完善社区配套功能，建成适于群众居住的现代居住区；二是新客运站为中心的交通运输中心和商贸中心；三是汉溪、长隆、万博的总部经济CBD商贸区、休闲度假区。 |
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